“养老机构投资与运营法律风险防范”专题培训圆满结束

2015年4月21日,我所瞿沁律师、施赟律师应邀至中金投资(集团)有限公司(以下简称“中金集团”),以“养老机构投资与运营法律风险防范”为主题开展专题法律培训。中金集团高级管理人员、集团法务及中金养老产业公司负责人等参加了培训。

中金集团下属中金瑞华健康产业投资有限公司(“中金瑞华”)着眼于中国养老健康产业发展的蓬勃态势以及养老产业需求的快速增长,以新建、并购、委托经营等方式投资、控股全国重点区域养老院、护理院及康复院。针对中金瑞华在养老机构投资、并购及运营管理多层次的法律风险防范需求,本次培训由我所律师团队精心筹备。培训中,瞿沁律师先从土地与房产的取得、批文和证照、机构运营、优惠政策、诉讼纠纷及劳动人事六大方面就养老机构并购尽职调查中特有的法律风险进行了剖析,并对如何确保并购交易安全提出了专业性的建议。之后,施赟律师立足其多年处理养老机构劳动人事、损害赔偿、合同纠纷案件的实践经验,就养老机构构建合法高效的人员管理制度,如何预防并妥善处理入住老年人损害事故等问题进行了深入的讲解,并通过真实案例,引起与会者对养老机构运营中常见法律风险的重视与预防。

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养老地产融资途径之保险资金篇

近年来,保险资金加快了进入养老地产行业的步伐,先后有多家国内保险公司已经或计划投入养老地产的投标、开发、运营。笔者就保险资金在养老地产和项目投入的发展现状、法律政策环境、资金投入方式模式、问题和挑战等几个方面来梳理保险资金在我国养老地产融资方面的发展情况。

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养老机构运营中的知识产权保护

中国在新一轮城镇化的过程中,面临着前所未有的人口老龄化难题。截至2013年底,中国60岁以上老年人口已超过2亿,占总人口的14.9%;而根据美国老龄研究所和人口普查局的报告,除日本之外的发达国家,65岁以上老年人口占总人口的比例从7%提高到14%,所用的时间都在45年以上,而中国预计仅为25年左右。

在此背景下,我国政府积极地颁布了一系列政策推动养老服务业的发展,以应对正在飞速孕育的新一轮养老“刚需”。从2011年底的国务院颁布的建设社会养老服务体系的“十二五”规划,到2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,及最近十部门下发的《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》等政策文件中,我们看到政府通过加大投入、鼓励民营资本和提供优惠政策等方式吸引更多资金投入老年服务设施的建设。北京更是提出了将“社会力量成为养老服务供给主体,养老服务业成为首都服务业重要组成部分”[1]的目标。

随着越来越多的养老机构(包含各类社会福利院、敬老院、老年养护院、老年公寓、托老所、老年人日间照料中心等)投入运营,与机构运营管理密切相关的诸多法律问题成为行业从业者关注的焦点。本文中,笔者了结合近年来服务社会办养老机构的实践经验,将分析的视角投向了养老产业的知识产权相关问题。

 

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法律服务在养老机构投资和运营中的作用 

法律服务贯穿于养老机构设立和运营的整个过程中,根据养老机构投资者和经营者在不同阶段中所涉及的法律风险,我们认为以下几个方面的律师服务最为重要:

一、     养老机构设立阶段:

1. 土地和物业的取得:当前,在国家立法层面有关养老土地使用权的相关法律法规均比较宏观,尽管国家土地资源部针对房地产养老建设项目及养老社区项目等涉及养老机构土地的问题上做出了一定的解释,但是在规则落细的过程中,各地方政府部门的解释存在较大差异性。因此,详尽的法律分析能够对投资者给予很大的帮助,使得他们对土地/房产使用权的现状是否会对养老社区项目的可行性、入住率或收费方式产生影响等问题做出一定的预测,从而帮助养老机构在项目选址和立项阶段避免不必要的法律风险。

 

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关注居家养老服务的首部地方性立法

今年以来,全国和地方层面的立法进一步鼓励和规范民间资本参与居家和社区养老服务。在今年2月十部委颁布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》(民发〔2015〕33号)中,政府提出了“通过政府购买服务、协调指导、评估认证等方式,鼓励民间资本举办家政服务企业、居家养老服务专业机构或企业,上门为居家老年人提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等定制服务。积极引导有条件的居家养老服务企业实行规模化、网络化、品牌化经营,增加和扩大网点,提高养老服务的可及性”。

同样,地方性关于居家养老的立法也非常活跃。首部规范居家养老服务的立法《北京市居家养老服务条例》(以下简称“条例”)已于2015年5月1日起开始正式实施。作为全国人口老龄化发展的典范,截止到2013年,北京市户籍老年人口达到277万,占户籍人口总数的21%,常住老年人口292.8万,其中80岁及以上高龄老年人口45万,失能老年人口45万,空巢老年人约占老年人口的一半左右。老年人口正以每天400人左右、每年15万人左右的规模和年均6%左右的速度增长。预计2020年北京老年人口将超过400万。在未来10年内,该市人口老龄化将继续呈现出高龄化、失能化、空巢化,增幅快速、需求大量增加等特点和趋势。

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关于养老用地出让的几点思考

自去年4月国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》(以下简称“指导意见”),及全国首例养老设施用地在深圳成功出让以来,各地都积极开展养老设施用地的专项供应。新年伊始,我们就观察到各地土地出让的成交非常活跃,其中:

1月21日,南京成交了首块医养结合规划用地,该地块位于钟山学院西南方向,在主城区域,出让面积约12万㎡,综合容积率1.75。该地块的出让条件众多,如其中要求在该地块内建设老年康复医院以及建设医护型老年公寓;床位数不少于1000张;在规划方案审定前,竞得人须先征求民政和卫生部门意见;建设有老年康复医院以及医护型老年公寓的医疗卫生用地上所建房屋不得分割销售、不得分割转让。多种限制因素对开发企业提出了较高的要求。银城地产经过40轮竞拍18亿元拿下该地块,已经超过楼面最高限价,最终楼面价9723元/㎡。银城地产表示,从没涉猎过养老地产领域,首次尝试会认真规划。

而在2月3日,北京首次出让配建经营性养老用地的土地。一家公司以5.98亿元并配建6.43万平米限价房的代价摘得该地块,折合平均土地楼面价4687元/平米,溢价率30%。该宗地为北京顺义区首宗配建养老设施用地要求竞得人自持项目,地块范围内涉及机构养老设施用地为34612平方米,挂牌文件中明确要求竞得人不得改变规划确定的土地用途,不得分割转让或分割转租。

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恒为点评之《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》

新年伊始,民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》(以下简称《意见》),在鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展等方面给出了具体举措,并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策、加强人才保障、保障用地需求等方面作出了具体规定以及政策优惠。

虽然《意见》的很多措辞仍然较为笼统,但是仔细研读其内容,其中所能窥见的一些政策扶持的导向值得拿出来给大家分享,而这些内容很可能是政府将来进一步制定政策予以细化的领域。

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Another Policy Encouraging Foreign Capital to Invest in For-profit Senior Care Institutions

Seldom does an industry draw frequent attention from legislative bodies—the senior care industry is one of the few exceptions. Recently, the Ministry of Commerce (“MOFCOM”) and the Ministry of Civil Affairs (“MCA”) jointly issued a Notice, (2014 No. 81) regulating activities for foreign investment in the senior care sector. It sets forth the procedure for the establishment of for-profit senior care institutions and policies encouraging the engagement in senior care services by foreign investors, among other issues. The Notice marks another big step toward the opening-up and providing a favorable investment environment for foreign investors who are interested in tapping into the senior care industry. Although very few details on “encouraging” policies can be found in the contents of the Notice, the Notice does add clarity to several

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解读两部委鼓励外商投资营利性养老机构的政策

很少能有一个行业像养老行业那样受到立法部门的频繁关注。日前,商务部、民政部就外国投资者在华设立营利性养老机构从事养老服务等有关事项发布了公告,为推进我国养老服务业进一步对外资开放又一次吹来政策暖风。细读政策条文,我们发现其中的“鼓励”成分非常有限,相反对于之前的一些“朦胧”政策倒是提供了有据可循的法律依据。主要体现在以下几个方面:

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China Releases Measures for Telemedicine Services

At the end of this August, the Ministry of Health and Family Planning (MH&F) promulgated the Measures of Promoting Remote Medical Services among Medical Institutions (Guo Wei Yi Fa (2014) No. 51, “Circular 51”). It is the first detailed policy that regulates the activities of the remote medical services conducted among medical institutions, which is meant to serve as the basic rules of “telemedicine”.

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