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作者:Joe Christian、瞿沁(本文由英语翻译而成)

前言

大多数关注中国养老行业的人士都知道,关于如何应对数量庞大且呈不断增长趋势的老年人口所带来的社会压力和经济压力,已成为国内热议的话题,并受到了立法者的频繁关注。这样的人口压力主要是由19世纪70年代起开始施行的独生子女政策、不断延长的人口寿命以及高速发展的城镇化进程等一系列原因所导致的。中央政府制定的总体目标是让90%的老人在家中养老,7%老人通过社区服务实现养老,3%老人在机构养老。虽然本文可能部分也适用于居家和社区养老,但其主要关注的对象还是3%的这部分老年群体。 

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社会资本收购非营利性养老机构的法律困境

近几年,各路资金蜂拥投资至养老健康领域,其中不乏民营企业斥巨资在全国收购现成的养老和护理机构。在笔者近期承办的收购案例中,最常见的便是收购民办非企业单位类型的机构,也就是我们常称之为“非营利性”的养老机构(以下简称“民非机构”)。可是,与一般的公司收购不同,民非机构碍于其特殊的法律属性,不能适用最常见的股权或资产并购的方式来达成交易,因此给投资者带来诸多困扰。而律师在代表收购方进行尽职调查和交易构架设计时,也需巧费心机地摆脱法律困境,确保交易安全。笔者试图通过本文抛砖引玉,期冀民营资本投资民非养老机构的法律政策进一步放开。

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Where are the top challenges facing the China senior care industry?

In a recent investor conclave, I hosted a discussion on the regulatory evolvement of senior care sector in recent years. As did in many other occasions alike, I started with my remarks that senior living industry, as well as the healthcare sector, now seems to be a lucrative market for many investors. If your impression is that the government is now actively encouraging private/FDI capital to participate in the senior care industry so that it must be a good time to do something, you are wrong; instead, it is just a possible good business for those who have been well prepared for confronting and addressing all kinds of challenges in the years to come. Then, where are these challenges? I’d like to share with you three of the most frequent

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首部中国养老产业报告(英文版)问世 A Game-changing Piece of Intelligence for Players in China’s Senior Care Market is Now Available

This report, coming in at over 200 pages, combines 6 months of on-the-ground interviews with key stakeholders driving development at roughly 50 senior living sites and multiple home healthcare businesses. Included in the report are updates on new regulations specific to both senior housing and home healthcare, written by Joe Christian and Michael Qu.

The on-line purchase option is available via our e-commerce store here http://healthintelasia.com/product/china-senior-care-report/

《中国养老产业报告》长达200多页,整合了历经长达6个月、针对近50个养老和居家护理项目的实地考察和深入访谈的成果;其中包括了Joe Christian瞿沁两位律师对养老行业的最新立法动态的详尽分析。

通过以下网址可以购买到本报告: http://healthintelasia.com/product/china-senior-care-report/

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美国西海岸养老机构考察纪行之二

第二站:Memory Care——失智照护养老社区

此行美国考察留给我们最深印象的,非美国的老年失智照护体系莫属。无论是在CCRC社区内的失智照护单元,还是独立的专业失智老人养老社区,美国对于失智老人的照护无论从医疗技术上还是照护内容上都已经形成了一套完整、先进的系统。由于美国行业起步早,其在专护领域的专业水平和先进理念是我们目前无法企及的。

怀着对Memory Care行业领先者的膜拜之情,我们开始了旧金山考察的第二站——位于Belmont Hills的Silverado老年社区——一家成立于1997年的专业照护失智老人的养老社区。 Silverado社区的规模不大,但是环境非常幽静,总共100个护理单元目前的入住率达96%,并且长期以来基本维持在一个相当高的入住率水平。社区配有自己的医生,同时也与入住者的家庭医生协作配合。相较于我们此行参观的其他养老社区和机构内设的失智老人照护单元的封闭式建筑结构,Silverado社区最大的特色是他们对于入住者实施开放式管理,入住者虽然存在不同程度的记忆认知障碍,但是他们依旧可以自由进出社区内任何场所。整个社区被分为六个区域,每个区域均包括起居室、餐厅、活动室、户外区域等,让入住者感觉到如正常人一般自由、平等的家庭生活氛围是Silverado社区管理者所希望给予入住者及其家人的体验。社区这种开放式的管理需要社区运营者具有极大地敢于承担责任的勇气,这也反过来体现出社区运营者对自身管理能力的高度自信。当我们踏入Silverado社区活动室的时候,老人们正在进行上午的活动,我们可以看到肢体、语言、音乐、情感各个方面的互动和辅助,场面非常温馨。

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Timeshare Product emerges in China’s Retirement Living Communities

In the last couple of years, China has seen its demographic shift from a “young” country to an ageing society where affluent families are going to spend more money for their elderly family members to enjoy a decent quality of life in retirement living communities. Developers have already identified this opportunity. Many properties built in resort destinations are no longer targeted to general visitors from mid-to-high income families, but will also, in many cases, be tailor-designed for aged and independent seniors. One of the product types and marketing tools for those retirement living communities has been the timeshare approach.

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美国西海岸养老机构考察纪行之一

距离去年我所远赴美国加州考察养老社区已经半年多,期间一直想将此次考察的见闻记录下来分享给行业同仁,但由于可写的内容实在太多,断断续续始终没有理清头绪。最近,当我们重新审视身边日新月异的中国养老产业时,我和同行的另外三位合伙人瞿沁、陆蕾和沈青律师都认为有必要将我们看到、听到的关于美国养老地产的现状分享给大家。

我们之所以选择加州,是因为这里宜人的气候和炙热的阳光已经使其成为了美国乃至全球的度假和养老胜地。在这里,有著名的“造梦工厂”好莱坞,有创造无数科技神话的硅谷,有无数学子向往的学术胜地斯坦福大学,有将近百年历史的金门大桥……当然,这里还有着很多的养老社区,涵盖了CCRC养老社区、独立型养老公寓、辅助型养老公寓和专业失智照护养老机构等几乎所有类型的养老运营模式。

行程开始前,我们向几位美国的客户和行业专家请教,感谢他们的帮助让我们尽可能多地看到了美国不同类型养老项目。而更为难得的是,我们有机会通过现场参观和与这些机构的负责人深入交流,对美国养老行业的资本运作、运营模式、管理体系、市场营销、盈利方式、专业培训以及发展历程和趋势都有了全面而深刻的认识。在此,我们要特别鸣谢Merrill Gardens 的Barbara Nopen女士, ABHOW的Mark Steele先生和ISL的Sue Farrow女士对恒为律师事务所此行的大力协助。

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养老政策法规解析——未雨绸缪把握产业发展脉络

转发一则近期接受的媒体采访内容,算得上一次比较详细的政策梳理。

如今外界对于养老服务与养老地产市场的关注与日俱增,并且一致认为这是一个潜力巨大的市场:快速的老龄化,收入水平持续增长,同时国内外投资者对于该市场充满热情。已经有部分企业采取了行动,例如投资建设大量针对老年人的房地产项目、创立为老年人提供服务的公司、与基金或保险公司合作来寻求机遇。但是养老产业到底是“香饽饽“还是“看上去很美”,编者访问了行业专家瞿沁律师,来分析一下政策环境和养老行业动向。

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“养老机构投资与运营法律风险防范”专题培训圆满结束

2015年4月21日,我所瞿沁律师、施赟律师应邀至中金投资(集团)有限公司(以下简称“中金集团”),以“养老机构投资与运营法律风险防范”为主题开展专题法律培训。中金集团高级管理人员、集团法务及中金养老产业公司负责人等参加了培训。

中金集团下属中金瑞华健康产业投资有限公司(“中金瑞华”)着眼于中国养老健康产业发展的蓬勃态势以及养老产业需求的快速增长,以新建、并购、委托经营等方式投资、控股全国重点区域养老院、护理院及康复院。针对中金瑞华在养老机构投资、并购及运营管理多层次的法律风险防范需求,本次培训由我所律师团队精心筹备。培训中,瞿沁律师先从土地与房产的取得、批文和证照、机构运营、优惠政策、诉讼纠纷及劳动人事六大方面就养老机构并购尽职调查中特有的法律风险进行了剖析,并对如何确保并购交易安全提出了专业性的建议。之后,施赟律师立足其多年处理养老机构劳动人事、损害赔偿、合同纠纷案件的实践经验,就养老机构构建合法高效的人员管理制度,如何预防并妥善处理入住老年人损害事故等问题进行了深入的讲解,并通过真实案例,引起与会者对养老机构运营中常见法律风险的重视与预防。

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养老地产融资途径之保险资金篇

近年来,保险资金加快了进入养老地产行业的步伐,先后有多家国内保险公司已经或计划投入养老地产的投标、开发、运营。笔者就保险资金在养老地产和项目投入的发展现状、法律政策环境、资金投入方式模式、问题和挑战等几个方面来梳理保险资金在我国养老地产融资方面的发展情况。

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