Posts in: 五月, 2015

美国西海岸养老机构考察纪行之二

第二站:Memory Care——失智照护养老社区

此行美国考察留给我们最深印象的,非美国的老年失智照护体系莫属。无论是在CCRC社区内的失智照护单元,还是独立的专业失智老人养老社区,美国对于失智老人的照护无论从医疗技术上还是照护内容上都已经形成了一套完整、先进的系统。由于美国行业起步早,其在专护领域的专业水平和先进理念是我们目前无法企及的。

怀着对Memory Care行业领先者的膜拜之情,我们开始了旧金山考察的第二站——位于Belmont Hills的Silverado老年社区——一家成立于1997年的专业照护失智老人的养老社区。 Silverado社区的规模不大,但是环境非常幽静,总共100个护理单元目前的入住率达96%,并且长期以来基本维持在一个相当高的入住率水平。社区配有自己的医生,同时也与入住者的家庭医生协作配合。相较于我们此行参观的其他养老社区和机构内设的失智老人照护单元的封闭式建筑结构,Silverado社区最大的特色是他们对于入住者实施开放式管理,入住者虽然存在不同程度的记忆认知障碍,但是他们依旧可以自由进出社区内任何场所。整个社区被分为六个区域,每个区域均包括起居室、餐厅、活动室、户外区域等,让入住者感觉到如正常人一般自由、平等的家庭生活氛围是Silverado社区管理者所希望给予入住者及其家人的体验。社区这种开放式的管理需要社区运营者具有极大地敢于承担责任的勇气,这也反过来体现出社区运营者对自身管理能力的高度自信。当我们踏入Silverado社区活动室的时候,老人们正在进行上午的活动,我们可以看到肢体、语言、音乐、情感各个方面的互动和辅助,场面非常温馨。

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Timeshare Product emerges in China’s Retirement Living Communities

In the last couple of years, China has seen its demographic shift from a “young” country to an ageing society where affluent families are going to spend more money for their elderly family members to enjoy a decent quality of life in retirement living communities. Developers have already identified this opportunity. Many properties built in resort destinations are no longer targeted to general visitors from mid-to-high income families, but will also, in many cases, be tailor-designed for aged and independent seniors. One of the product types and marketing tools for those retirement living communities has been the timeshare approach.

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美国西海岸养老机构考察纪行之一

距离去年我所远赴美国加州考察养老社区已经半年多,期间一直想将此次考察的见闻记录下来分享给行业同仁,但由于可写的内容实在太多,断断续续始终没有理清头绪。最近,当我们重新审视身边日新月异的中国养老产业时,我和同行的另外三位合伙人瞿沁、陆蕾和沈青律师都认为有必要将我们看到、听到的关于美国养老地产的现状分享给大家。

我们之所以选择加州,是因为这里宜人的气候和炙热的阳光已经使其成为了美国乃至全球的度假和养老胜地。在这里,有著名的“造梦工厂”好莱坞,有创造无数科技神话的硅谷,有无数学子向往的学术胜地斯坦福大学,有将近百年历史的金门大桥……当然,这里还有着很多的养老社区,涵盖了CCRC养老社区、独立型养老公寓、辅助型养老公寓和专业失智照护养老机构等几乎所有类型的养老运营模式。

行程开始前,我们向几位美国的客户和行业专家请教,感谢他们的帮助让我们尽可能多地看到了美国不同类型养老项目。而更为难得的是,我们有机会通过现场参观和与这些机构的负责人深入交流,对美国养老行业的资本运作、运营模式、管理体系、市场营销、盈利方式、专业培训以及发展历程和趋势都有了全面而深刻的认识。在此,我们要特别鸣谢Merrill Gardens 的Barbara Nopen女士, ABHOW的Mark Steele先生和ISL的Sue Farrow女士对恒为律师事务所此行的大力协助。

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养老政策法规解析——未雨绸缪把握产业发展脉络

转发一则近期接受的媒体采访内容,算得上一次比较详细的政策梳理。

如今外界对于养老服务与养老地产市场的关注与日俱增,并且一致认为这是一个潜力巨大的市场:快速的老龄化,收入水平持续增长,同时国内外投资者对于该市场充满热情。已经有部分企业采取了行动,例如投资建设大量针对老年人的房地产项目、创立为老年人提供服务的公司、与基金或保险公司合作来寻求机遇。但是养老产业到底是“香饽饽“还是“看上去很美”,编者访问了行业专家瞿沁律师,来分析一下政策环境和养老行业动向。

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“养老机构投资与运营法律风险防范”专题培训圆满结束

2015年4月21日,我所瞿沁律师、施赟律师应邀至中金投资(集团)有限公司(以下简称“中金集团”),以“养老机构投资与运营法律风险防范”为主题开展专题法律培训。中金集团高级管理人员、集团法务及中金养老产业公司负责人等参加了培训。

中金集团下属中金瑞华健康产业投资有限公司(“中金瑞华”)着眼于中国养老健康产业发展的蓬勃态势以及养老产业需求的快速增长,以新建、并购、委托经营等方式投资、控股全国重点区域养老院、护理院及康复院。针对中金瑞华在养老机构投资、并购及运营管理多层次的法律风险防范需求,本次培训由我所律师团队精心筹备。培训中,瞿沁律师先从土地与房产的取得、批文和证照、机构运营、优惠政策、诉讼纠纷及劳动人事六大方面就养老机构并购尽职调查中特有的法律风险进行了剖析,并对如何确保并购交易安全提出了专业性的建议。之后,施赟律师立足其多年处理养老机构劳动人事、损害赔偿、合同纠纷案件的实践经验,就养老机构构建合法高效的人员管理制度,如何预防并妥善处理入住老年人损害事故等问题进行了深入的讲解,并通过真实案例,引起与会者对养老机构运营中常见法律风险的重视与预防。

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养老地产融资途径之保险资金篇

近年来,保险资金加快了进入养老地产行业的步伐,先后有多家国内保险公司已经或计划投入养老地产的投标、开发、运营。笔者就保险资金在养老地产和项目投入的发展现状、法律政策环境、资金投入方式模式、问题和挑战等几个方面来梳理保险资金在我国养老地产融资方面的发展情况。

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养老机构运营中的知识产权保护

中国在新一轮城镇化的过程中,面临着前所未有的人口老龄化难题。截至2013年底,中国60岁以上老年人口已超过2亿,占总人口的14.9%;而根据美国老龄研究所和人口普查局的报告,除日本之外的发达国家,65岁以上老年人口占总人口的比例从7%提高到14%,所用的时间都在45年以上,而中国预计仅为25年左右。

在此背景下,我国政府积极地颁布了一系列政策推动养老服务业的发展,以应对正在飞速孕育的新一轮养老“刚需”。从2011年底的国务院颁布的建设社会养老服务体系的“十二五”规划,到2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,及最近十部门下发的《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》等政策文件中,我们看到政府通过加大投入、鼓励民营资本和提供优惠政策等方式吸引更多资金投入老年服务设施的建设。北京更是提出了将“社会力量成为养老服务供给主体,养老服务业成为首都服务业重要组成部分”[1]的目标。

随着越来越多的养老机构(包含各类社会福利院、敬老院、老年养护院、老年公寓、托老所、老年人日间照料中心等)投入运营,与机构运营管理密切相关的诸多法律问题成为行业从业者关注的焦点。本文中,笔者了结合近年来服务社会办养老机构的实践经验,将分析的视角投向了养老产业的知识产权相关问题。

 

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法律服务在养老机构投资和运营中的作用 

法律服务贯穿于养老机构设立和运营的整个过程中,根据养老机构投资者和经营者在不同阶段中所涉及的法律风险,我们认为以下几个方面的律师服务最为重要:

一、     养老机构设立阶段:

1. 土地和物业的取得:当前,在国家立法层面有关养老土地使用权的相关法律法规均比较宏观,尽管国家土地资源部针对房地产养老建设项目及养老社区项目等涉及养老机构土地的问题上做出了一定的解释,但是在规则落细的过程中,各地方政府部门的解释存在较大差异性。因此,详尽的法律分析能够对投资者给予很大的帮助,使得他们对土地/房产使用权的现状是否会对养老社区项目的可行性、入住率或收费方式产生影响等问题做出一定的预测,从而帮助养老机构在项目选址和立项阶段避免不必要的法律风险。

 

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关注居家养老服务的首部地方性立法

今年以来,全国和地方层面的立法进一步鼓励和规范民间资本参与居家和社区养老服务。在今年2月十部委颁布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》(民发〔2015〕33号)中,政府提出了“通过政府购买服务、协调指导、评估认证等方式,鼓励民间资本举办家政服务企业、居家养老服务专业机构或企业,上门为居家老年人提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等定制服务。积极引导有条件的居家养老服务企业实行规模化、网络化、品牌化经营,增加和扩大网点,提高养老服务的可及性”。

同样,地方性关于居家养老的立法也非常活跃。首部规范居家养老服务的立法《北京市居家养老服务条例》(以下简称“条例”)已于2015年5月1日起开始正式实施。作为全国人口老龄化发展的典范,截止到2013年,北京市户籍老年人口达到277万,占户籍人口总数的21%,常住老年人口292.8万,其中80岁及以上高龄老年人口45万,失能老年人口45万,空巢老年人约占老年人口的一半左右。老年人口正以每天400人左右、每年15万人左右的规模和年均6%左右的速度增长。预计2020年北京老年人口将超过400万。在未来10年内,该市人口老龄化将继续呈现出高龄化、失能化、空巢化,增幅快速、需求大量增加等特点和趋势。

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